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义乌房产

宏观政策影响已初现——义乌楼市从卖方转入买方市场

2005-7-19 星期二(Tuesday) 大雨

曾经一度火爆的义乌楼市已经出现了“建顶盘整”的迹象。新楼盘交易量逐渐减少，二手房交易量下降70%。目前，义乌楼市出现的衰退现象，主要受宏观调控的影响。

义乌楼市的发展过程不得不说是一个传奇，楼市的兴起伴随着义乌市场的持续繁荣，创下了连续8年的跳跃式发展，使义乌房价一路高歌猛进。然而，这个传奇在2005年可能不再继续。

期房成了“烫手山芋”

从房地产中介机构贴在墙上的期房报价来看，过去期房转让，少则也要加价2万，多则有的加价达10多万元。如今，在义乌各大中介机构的广告栏上，已出现了原价转让或愿意亏本几万元转让的期房。有人说，这是“六一”宏观政策大限重创房地产投资户的结果。

“能拿回首期资金，我就要抛出去，”半年多前，通过关系“抢”来的一套期房，现在成了王女士的“烫手山芋”。王女士订的是某房地产开发商的房子，有160多平方米，在该楼盘开盘初下的单，价格是6000元/平方米，在当时，许多人为了能取得一套期房的订票，半夜三更上售楼公司排队，有的千方百计通过朋友关系取得一套期房指标。

像王女士这样投资房地产的，在义乌不在少数。8年来，所有的义乌楼盘只要你能拿到指标，就可以挣钱，这是不争的事实。不过从去年开始的期房，就没有这么运气，因为许多期房因各种原因至今也没有动工，或者施工进程十分缓慢。而国家对宏观政策的调控，使大多数买家持币观望，造成大量预购期房的投资者进退两难，长期按揭贷款压力太大，抛向中介市场，因各种税费增加，市场交易一直处于停滞状态。

二手房成交坐滑梯

记者从中行义乌支行房贷中心办理的按揭情况看到，原本每月二手房交易按揭贷款都在30笔以上的，而6月份仅办理了7笔，仅是平时的20%左右。中行义乌支行房贷中心主任傅坚明认为，受宏观政策影响，各种税费的上升，使卖方增加了费用，减少利润，而作为买方也不愿承担卖方的个人所得税和营业税。一位姓任的买房户告诉记者，义乌的卖家大多数不肯承担增加的这笔钱，如果这部分费用转嫁到买方上，房价反而有了上涨的趋向。二手房的卖方认为，不出售也没有关系，因为义乌出租房的价格不错，位置稍好一点的一套100平方米的房子租金可达2-3万元，即使地段较差，结构欠佳的旧房子也能租个万把元。所以，卖家当然要算一算经济帐，是出售划算，还是出租挣钱。

消费者守望降价

“你们消息灵通，能不能给分析一下，新政调控后义乌房价到底会不会降，什么时候能降？”记者认识的一位在义乌市场经商的福建人陈某，从今年初就打算在义乌买房。

“这次新政出台，反而使买房十分犹豫。”陈某告诉记者说，作为外地人经济适用房轮不到，只能去中介市场和拍卖公司买，因此一直在市场上寻找性价比相对合理的房产，现在义乌楼市尤如冰冻一样，作为买家当然期望房价往下走一些，因此，原本打算买房结婚的计划，只好停下来观望。

据记者了解，与这位福建人抱有同样消费心理的购房者比比皆是，但是义乌楼市走势如何，大家各有各的说法，有的说房价会下降，有的说房价会继续小幅上扬，这让很多购房者颇迷惑，造成买家持币观望的势态。所以新政下持观望态度和持续关注，成为当前购房人表现出来的最大特点。

2005年7月12日《小商品世界报》记者：朱葵阳
　

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义乌：商贸名城的现代化楼市

2005-7-19 星期二(Tuesday) 大雨

城市概况
义乌位于浙江省的中部，金衢盆地的东部，市域面积1105平方千米，辖13个乡镇、街道办事处，户籍人口68.8万。义乌是中国小商品贸易中心，中国小商品城（小商品专业市场）成交额连续十年居全国第一。义乌大力实施“兴商建市”发展战略，社会生产力水平进一步提高，综合经济实力不断增强，走出了一条富有特色、以商贸业为龙头推动区域经济发展的路子。国家统计局发布了2004年全国县域社会经济综合发展指数前100位测评结果，义乌市在这一排序中列第17位。2003年，义乌市综合实力在全国百强县市中排名第17位，比2002年前移2位，综合竞争力居全省22个县级市首位。2004年，该市实现生产总值232亿元，同比增长17.3%。

多元居住模式
义乌给自己确定的城市性质为现代化商贸名城。同时适应国内外市场趋势，创造条件向国际小商品流通中心发展，积极建设国际性商贸城市。城区城市人口规模在2005年预计达到50万人，城区城市建设用地规模今年将达到50平方千米。

义乌规划远期居住区用地2210万平方米，人均23.3平方米，这一目标在2020年前达到。根据城市不同区位，义乌还设定了符合商贸城市特点的多元居住模式。以义乌江为轴线，依托各产业功能分区组织居住用地，构建多元居住模式，采用“居住区―居住小区、居住区―街坊、居住区―邻里”三种形式组织居住用地。其中新建区和已建新区以小区形式组织，对城中村、旧城住宅区以邻里式组织，对特色商业与专业市场街区以街坊式组织。

土地开发
土地利用现状：根据2000年土地利用现状变更的调查结果，义乌市土地总面积为110548.15公顷，其中耕地33071.29公顷，占29.91%；园地7270.43公顷，占6.58%；林地49234.81公顷，占44.54%；居民点及工矿用地9085.14公顷，占8.22%；交通用地1482.59公顷，占1.34%；水域6618.25公顷，占5.99%；未利用土地3785.64公顷，占3.42%。

土地利用特点：建设用地增长较快，以城镇和工矿、交通用地为主2000年建设用地面积为11597.76公顷，占已利用土地面积的11.35%，与1996年相比建设用地扩大1429.63公顷，增长14.06%。在建设用地中居民点及工矿用地面积为9085.14公顷，占建设用地总面积的78.34%。

城市发展规划：《义乌市2000———2020年城市总体规划》中提出要把义乌市规划建设成国际性商贸城市，加快市场建设步伐，提升市场档次，拓展国际化程度，使义乌成为全国乃至世界小商品交易成本最低、信用最好、服务最佳、手段最新、信息最灵的小商品集散中心。具体体现在市场建设、旧城和义乌江改造、五园一区的开发建设、基础设施等四项建设以及农业和农村现代化建设。

房地产开发
义乌市住宅与房地产行业起步于上世纪80年代，当时只有2家房地产开发企业，90年代发展到13家。截至2003年12月31日，全市共有开发企业48家，其中二级企业3家，三级企业16家，四级企业5家，暂定级24家。2003年全年完成房地产投资26.0003亿元。

近年来，随着义乌市住宅与房地产业的持续健康快速发展和城镇住房制度改革的不断深入，城镇居民居住条件得到了明显改善，城市化进程和经济发展得到有力地推动，住宅与房地产业已成为义乌市国民经济的重要支柱产业。

义乌市自1984年以来，由房地产开发公司投资开发的住宅项目共计44个，完成投资30.0620亿元，总建筑面积258.2091万平方米，绿化率达10%以上。

2004年以来已批准和正在建设的住宅项目有：涌金广场、现代公寓a、b座、大都·国际名苑、商城·名仕家园、阳光都市楼、金桥人家、金贝家园1、2小区、北苑商贸区、铜溪小区、城西金融中心1#楼、银河湾，总投资超过13.5亿元。

外商居住区
2004年10月，由浙江真爱集团和浙江华统房地产开发有限公司联合开发的义乌首个外商居住区———国际村，正式开工建设。

随着义乌市场外向度的不断提高，各种肤色的外商不断涌入，义乌成为了一个名副其实的“国际村”。据义乌涉外部门统计，目前有85个国家5000多名外商常驻义乌，仅韩商就有1000多人。这些不同肤色的外商，成了义乌商品走向世界的桥梁。随着义乌投资和居住环境的不断优化，在遍地商机的义乌拥有自己的房子、安居乐业，是许多外商的共同愿望。今年年初，在外商座谈会上，人大代表听取了韩商代表汉城贸易公司董事长赵诚国，提出的关于外商在义乌购房的问题，引起了人大代表和义乌政府部门的广泛关注。

国际村位于北苑行政中心，占地14万平方米，东临雪峰公园，加上住宅区内的绿化，整个绿化面积达到了40%以上。楼盘整体设计采用与国际接轨的双景观设计，并引入了新加坡物业管理模式，是义乌首个按照国际标准规划设计的高档外商住宅区。

国际村自今年5月份推出以来，受到了外商的普遍关注，在国际村开工典礼前，韩商预交了1000万元，集体订购了一栋楼房，在义乌经商4年的赵诚国一个人就订购了6套。他说，其中有2套是自己的，他要把妻子和两个孩子接到这边来住。其他4套是他替在美国、韩国和青岛朋友订的，这些朋友都很看好义乌，都希望有一天能来义乌创业。国际村的开发，在给外商提供一个更好的居住环境的同时，也给外商在义乌创业提供一个更好的平台，将进一步优化义乌招商引资环境，进一步推动义乌迈向国际化的步伐。

下山脱贫工程
根据义乌市人民政府义政[2001]44号、[2001]113号文件精神，为加快城乡一体化步伐，集聚城镇人口，促进山区劳动力向第二、三产业转移，同时改善山区贫困村农户的生活，发展环境，建立下山脱贫工程，给山区居民发家致富创造平台。

赤岸镇异地奔小康一期工程于2002年11月开工，2003年11月竣工。该工程占地35亩，总建筑面积27452平方米，其中水平房四幢，建筑面积为12060平方米，共安置90户，已于2003年12月下旬完成分房落户工作，各用户已于春节前搬进新居；垂直房用户33户，规划建筑面积15392平方米，已于2003年12月下旬进行定点放样工作，目前也已基本竣工。至今，已有500名山区村民移地安居，占总数的1/5多。

廉租房工程
廉租房工程是2003年义乌市重点项目，坐落在宗泽路与雪峰路交叉口的东面，占地21.8亩，住宅建筑面积20725.2平方米，架空层(车库)3193.8平方米，共有住宅204套，每套建筑面积60到70平方米。小区总投资2880万元，配有活动娱乐场所，体育活动健身锻炼器材，在2004年春节前交付使用。由政府投入资金建成如此规模的廉租房小区，在浙江省首次，现小区命名为惠民家园。

主要楼盘介绍

时代广场
时代广场地处义乌市宾王东路，会展体育中心的斜对面，江东街道行政大楼的正对面。大楼楼高30层，欧式的建筑风格精美典雅、气势恢弘。时代广场是义乌目前最高的建筑。时代广场一至四层裙楼营业场面积逾15000平方米，5层30层主楼为高级公寓和商务楼。大楼采用高等级智能化综合布线，拥有完整、先进的信息网络系统和安全系统，2002年9月交付使用。

锦绣家园
锦绣家园位于义乌市丹溪路与县前街交叉口处，总建筑面积5万平方米，由a、b两栋主楼组成，a栋主楼21层，b栋主楼26层。公司通过招投标，选择建筑设计和施工单位，使锦绣家园整体规划、户型设计、建筑质量、智能化配置、物业管理等均达到了国内领先水平。该工程荣获金华市“双龙杯”优质工程奖，已成为义乌市中心区的地标建筑。

绣湖公寓
绣湖公寓楼盘位于市民广场中心地带，楼高25层，框架结构，占地面积1500平方米，总建筑面积30000平方米，共有套房93套。2000年10月份动工，于2003年2月竣工交付使用。该楼盘坐北朝南，视野开阔，东邻广场步行街，南依绣湖公园，北贴运动场，西与锦绣家园相邻。

嘉鸿华庭
商城·嘉鸿华庭位于宾王大桥东桥头西南侧，义乌江以东，紧靠江滨绿廊，与宾王市场隔江相望，距离小商品市场、福田市场不到0.5公里。嘉鸿华庭以其优异的地理位置，雅致的环境和雍容的仪表成为别具一格的一个高档次纯别墅区。

秀禾小区
“秀禾小区”是义乌最早一家荣获建设部组织的“全国新世纪人居经典住宅小区方案竞赛”入围奖，同时荣获“商城杯”及“双龙杯”优质工程奖。它在结构上把“安居”和“乐业”两项相结合，最后设计也符合实际情况的义乌市“秀禾小区”，其欧式的建筑风格也得到社会的一致公认，突破了义乌市住宅小区原有的建筑风格。建筑面积53030平方米，共12幢，312套商品房，地理位置相当优越，离义乌远近闻名的农贸城只有几步之遥，交通十分便利。

锦都豪苑
锦都豪苑位于义乌市中心区域的义乌江畔。东邻义乌乐园，西傍香山路，南靠义乌江，北望凤凰山，兼得繁华都市与秀丽山水，地处市中心区域，交通便利，由高尚别墅、阳光排屋、酒店式公寓和多层景观住宅组成，总占地面积约320亩，总建筑面积20万平方米左右，地势由南向北，由低至高，绿化率高达51%，建筑密度21.1%，容积率仅为0.89，是目前浙江中部规模最大的滨江园林高尚社区之一。

大都·国际名苑
是义乌市区目前第一个集多种物业于一体，具有商、住、购物等完全功能的国际花园式都市庭苑。该楼盘东邻城中北路，南邻化工路，正对孝子祠公园，总占地面积23522平方米，总建筑面积70000平方米，容积率2.2，绿地率近40%，由5幢小高层组成，交通便利，景色宜人，周边配套完善。大都·国际名苑所处区块历来是义乌繁华旺地，金融商贸网点云集。以孝子祠公园、骆宾王公园、绣湖广场三大城区中央绿地“三点一线”连成的城市景观轴线正好从大都·国际名苑穿过，作为城区核心干道的城中北路也从旁而过。

2005年7月7日《金华晚报》记者：严瑾漪
　

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义乌第四届住博会冷中有热

2005-7-16 星期六(Saturday) 晴

6月1日，国家七部委联合下发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》正式实施。在国家进行宏观调控，并针对房地产市场出台了多项抑制房价过快上涨措施的大背景下，6月3日，第四届义乌住宅产业博览会暨房地产、商铺交易会如期开幕了。虽然大背景有些冷，但在这届住博会上，却不乏热点。

首日有数千人观展
6月3日上午10时许，当记者来到义乌梅湖会展中心时，发现在会展中心附近停着数百辆车子；而在展馆中，也是人来人往，好不热闹。

“以前只是听说义乌人购房很积极，今天总算见识了义乌人购房的热度。”上海国际文体休闲产业城的周小姐看着眼前的人流感叹说。

在人流中，记者发现了两名外商。一问，他们是西班牙人。据陪同这两位外商的郝先生介绍，他们在义乌均设有采购点。这次听说义乌有房交会，就来看看，想购置一套房子，以便更好地在义乌开展工作。

金东楼盘备受瞩目
在本届住博会上，义乌周边县市楼盘占70%，比往届有明显提高。其中，金华金东区有8个楼盘组团参展，阵容强大。

住博会期间，记者发现义乌人对金东楼盘极为关注，看房者甚众。义乌人斯先生向记者道出了其中的理由：金华的楼盘都没有什么“泡沫”，其价格是义乌几年前的价格，而且它的居住环境、物业管理等方面都有优势。虽然金华的楼盘增值慢，但对有闲钱的人来说，也不失为一种比较保险的投资渠道。

普通住房和自住别墅受青睐
受房税新政影响，普通住房和自住别墅在本届展会上受到青睐。

金报·江景公寓售楼负责人告诉记者，该楼盘大多数户型都在144平方米以内，是普通住宅，加上价格合理，现在的意向客户比较多。相比较而言，面积在144平方米以上的套房较受冷落。

此外，别墅的良好销势也是本届展会的另一个亮点。开幕当天，位于金东区的金色港湾展位前，参观者络绎不绝，将展位围了个水泄不通。在义乌做小商品贸易已有5年时间的埃及客商阿哈玛当场预订了一套。据悉，由于购买者主要用于自住，因此新政对此影响不大。

消费需求仍在释放
从本届房交会看，展会主办方与各房产开发商都根据新政实施作出了相应调整，购房者的购房行为也更为理性。与往届房交会相比，购房自用的消费需求有不同程度的释放，一些房地产商掘取了可观的展会效益。金华银厦房产销售负责人告诉记者，本届展会上，该公司推出的天山龙城别墅项目共售出70余套，购买者主要用于自居，从这一方面看，新政没有对展会的展出效果产生直接影响。展会主办方认为，本届房交会为房税新政实施作了一个很好的诠释，既是对房地产开发商、楼盘的一种筛选，促使房地产市场健康发展、良性循环，同时也给炒房者设置了一个门槛，调整了供需关系，最终让房价与社会经济发展水平相适应。

房展商达到了预期效果
东方前城曾参加了上一届义乌住博会，义乌人先后购置了50多套房子。今年，由于房税新政的影响，前来订购房子的义乌人虽然很多，但真正下单的还是比较少，只有10来套。

金华达厦房地产有限公司有关人士对记者说：“东方前城一直受义乌人关注，这届住博会实际成交数量并不多，这是可以理解的。义乌人都在观望中，要是市场现在还疯狂购房，那才不正常。从总体来说，通过这届住博会，宣传效果还是达到了。”

金报·江景公寓销售负责人说：“通过这届住博会，我们达到了预期的目的，前来咨询楼盘的客户相当多，也有一部分客户要求签订预购协议。”
权利义务不对等

2005年6月《浙中新饱》记者：孙成平
　

# posted by yangzhishui365 @ 2005-07-16 10:18 评论(0)

奏响义乌楼市交响曲——历届房地产、商铺交易会回眸

2005-7-16 星期六(Saturday) 晴

商铺、住宅、市场……各式楼盘纷纷亮相，新疆、黑龙江、海南……各地房地产商热情吆喝，义乌房地产、商铺交易会已成为义乌市民看楼买房的最好平台，也成为外地房地产商淘金的热土。历经三年的培育发展，房交会业已成为义乌品牌展会之一，被列为重点保护展会。

本地楼盘人气最旺
历届房交会上，义乌本地楼盘都是“稀客”，每次参展都不多。然而“物以稀为贵”，义乌本地楼盘人气最旺，展位前总是被围得水泄不通。

第三届房交会上，由义乌华统房地产开发公司开发的“义乌国际村”是惟一一个义乌本地楼盘，楼盘沙盘模型显示，该楼盘的绝大多数房子已售出，仅剩的几套均价也在5258元/平方米，房源少、价格高并没阻挡住看房者的热情，义乌国际村成为全场人气最旺的楼盘，而且不少看房者当场下单，抢购房子。

义乌经济的持续繁荣是许多消费者热衷投资本地房产的一个主要原因，许多投资者对义乌房产持乐观态度，认为不管升值空间如何，义乌房产价格降价的可能性几乎不存在，房交会成为了义乌楼市的风向标。有专业人士分析认为，每年春、秋两季的房交会在一定程度上反映了义乌房产价格的走势。

周边县市楼盘销售红火
金华、东阳等义乌周边县市楼盘无疑是房交会的最大赢家，每届房交会，来自这些县市的楼盘参展十分踊跃，而且参展效果明显，房交会已成为周边县市房地产商售楼的主要阵地。

义乌土地资源紧缺，本地楼盘数量极少，而住房消费又居高不下，金华等周边县市的房地产商正是抓住了这个商机，大力开发住宅楼盘，从“创业在义乌、居住在金华”这样的口号中就可见一斑，首届房交会上，来自金华的楼盘占了11个。本届房交会上，来自金华金东区的9个楼盘将抱团出击、组团参展。

高档的环境规划、齐全的配套设施、良好的景观优势是义乌周边县市楼盘的卖点。如东阳海德房地产公司开发的海德国际社区在临近义乌区域大手笔规划，整个社区包括别墅、酒店式公寓、高尔夫球场、五星级酒店等等，气势磅礴。开发商直言不讳，该楼盘就是为义乌市民量身打造的。本来抱着来看一看心态的义乌消费者在强大的宣传攻势前也不禁心动，许多义乌人在展会上改变了观念，将“家”挪到了金华、东阳，也有人购买这两地房产作为投资。

外地楼盘蜂拥而至
外地楼盘竞相亮相是义乌房交会的鲜明特征，据统计，历届房交会，外地楼盘的数量都达到60%以上。为了吸引义乌投资者，外地楼盘开发商、销售商是你方唱罢我登台，使出了浑身解数。
南京义乌小商品城、大连海昌购物中心、安吉竹艺商贸城……从南到北，从东到西，外地楼盘进军义乌市场是咄咄逼人。义乌人强大的购买力是外地楼盘扎堆义乌的主要原因，另外，对于批发市场来说，义乌商人的进驻是繁荣市场的重要因素。

外地楼盘大致分为三种类型：市场商铺、商业街店铺、住宅。在历届义乌房交会上，市场商铺和商业街店铺都颇为抢手。曾有外地房地产销售商笑言：“义乌人有商铺情结。”原因就是义乌人有投资商铺的倾向，特别是上海、杭州等城市的商铺，更为义乌人青睐。有的楼盘甚至接连两次参展。有专业人士分析认为，义乌人的房地产投资行为还是比较理性的，他们购置商铺时大多会选择各地繁华地段的旺铺，在购置时也多为子女考虑，从保值、增值角度去购置，而不是短期炒作。

2005年6月2日《小商品世界报》记者：马姣
　

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中房协秘书长在义乌称：2004楼市仍可看好

2005-7-15 星期五(Friday) 晴

“我来到浙江次数比较多一点，因为现在全国房地产界的眼睛都在看着浙江。虽然义乌目前还是个县级市，但它的知名度已经大大超过了县级市的范畴。”本月２２日，中国房地产协会副会长、秘书长顾云昌教授应浙江大都置业投资有限公司邀请，首次考察义乌房地产市场，并就２００４年中国房地产走势、浙江房地产业发展现状和义乌楼市情况作了一场历时两小时的主题演讲。

由于时间关系，报告会对于义乌本地情况的解析并不算很多，不过义乌人直截了当的提问还是把人们最想了解的问题摆到了他面前：义乌楼价到底还会不会涨？而到会的业主们从顾云昌的回答中，听出了一份对义乌房地产市场的坚定信心。

以下是顾云昌报告中几个主题内容，概括整理，以飨读者。

关于房地产的概念

房地产是房和地结合在一起的，国际上叫不动产，它是不能动的，这就是它的第一个特点。第二大特点，是价值量大，资金量大。现在我们中国的消费进入万元级消费，住宅和汽车都是万元和数十万级的消费品。而且房地产的价值量大还有一个概念，是具有保值增值功能的消费品或者投资品。１０年前造的房子现在买比１０年前还要贵，它具有保值增值的功能。这就是房地产的特点，所以说这些特点使房地产不仅具有消费价值，还具有投资价值。

中国房地产贡献很大

在１９８５年前，在中国大地上没有房地产的概念。经过改革开放以后特别是近十年的发展，去年的９月份，国务院的文件第一次提出房地产业是国民经济的支柱产业。为什么成为支柱产业。我们简单做个比喻，就是说国民经济的发展。我们国家在过去几年ＧＤＰ增长保持７％～８％的幅度，其中房地产起到多少作用？起到２个百分点的作用，也就是说增长当中有２５％的功劳应归于房地产业。

有这样一个典故，义乌产生一个白领，就导致四川某地有个蓝领有了一份工作。这话讲起来好像没关系，实际上有关系，因为消费拉动经济拉动就业。房地产业的产业链很长，建设部看房地产的工作，要从建设业、建材业、规划设计、园林绿化、家电家具、钢铁等方面综合来看。据中国钢铁协会说，钢铁行业的收益４０％来自房地产行业。所以房地产是最大的资产也是最包容其他消费品的东西。

消费理念正在变化

变化最大的是居民住房的理念变化，过去靠国家，现在靠自己。我们常讲，中国人的消费理念不如外国人开明，人家都是负债消费，我们都是存钱消费。现在中国已经出现了一大批“负翁”，这就是中国住房制度改革带来的社会变化，也是中国房地产市场兴旺的原因。我是房地产业界的人士，讲的是房地产的好话，但是基本是事实，这连续六年，中国房地产市场一直处在高速发展的阶段，体现在我们的销售和投资上，商品房的销售量始终保持在２５％左右的增长，开发投资始终保持在２０％左右的增长，可以说是供销两旺，应该说，非常被人们看好。

两首歌描述中国楼市

第一首叫千年等一回。中国房地产市场的兴旺是千年等一回，因为今天的兴旺除了中国经济的发展客观规律以外，有一个很重要的因素是房改，房改我看一千年就这么一回，把公房变成私房，大家都自己买房，提倡居者有其屋，提倡住房私有化。我们这一代房地产人很幸运，遇到了千年才一回的大好机遇，房地产在我们这一代发展起来了，我们的业主们也在千年等一回的大潮中买了自己的房子，因为过去自己买房子是不可能的事情。

第二首歌叫让人欢喜让人忧。大概在２０００年年底，有人说２００２年将是中国房地产业的冬天，有许多楼要炸，而且在２００２年的七八月份，房地产市场要崩盘。大家后来看到了，２００２年是春天不是冬天，但是有关论调出来后，引起了业界社会对中国房地产市场的高度关注，这是“冬天论”。

中国的楼市是健康的

现在大家的眼光往往盯着浙江，杭州，所以去年４月初时，副总理曾培炎刚上任不久，就到杭州调查房地产市场是不是过热？这是历史上第一回由副总理亲自调查房地产情况。

浙江现象是房子卖得比盖得快。杭州楼市有几个超越，第一个是浙江经济的超越发展，第二个是浙江楼盘品质的超越，在楼盘品质方面，杭州、上海是个代表，广州、深圳也是个代表；第三个是房价的超越，浙江特别是杭州的房价连续四五年的快速增长，是不可思议的，西湖边的房价已经是天价，所以人们在讨论杭州的楼市已经出现了泡沫，这样的评论是不奇怪的。

那么，杭州的楼市是不是不健康，是不是出现了大问题，是不是要崩盘了？这是人们所关注的，如何来看待这样的楼市，讨论得非常多。

去年春节的时候，我们建设部的观点始终认为，全国的楼市是基本正常的，局部地区可能有些过热，但有的人认为是全国性的房地产过热。如何来看待浙江的楼市，现在我们可以放心地说，国务院已经表了态，国务院１８号文件，即《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这个文件的题目就明确地告诉大家，中国房地产市场是健康的。

那么如何来判断一个市场是不是健康的呢，１８号文件提出了三个基本标准：一是供求关系基本平衡，第二供求结构基本合理，第三，供求价格基本稳定。不要产品大量积压，也不要供不应求；高中档房产品结构合理；不要价格一会儿涨得很快，一会儿又往下降，这样就不是很健康的。中国房地产市场从三个基本看，是基本健康的。目前中国的空置房是有１亿平方米，按照新的计算方法，空置率只有７％，处在１４％的安全警戒范围之内。而且房地产市场每年还需要大的增量，消耗这点空置房问题不大。中国房价一直保持４％左右的增长，低于ＧＤＰ的增长，是正常的，所以总体上是健康平衡的。但是也不是一点儿问题都没有，我们许多局部地区还是不正常的。

房地产市场的泡沫和过热

今天我们应该承认，杭州、上海的房地产市场是有泡沫的，什么叫泡沫呢，我认为泡沫的概念是一个价格的概念，市场经济下，经济行为就像啤酒一样，很难没有一点泡沫。泡沫是一种价格形态，是市场的销售价格远远高于它的成本价格，比如１９９２、１９９３年的海南、北海，都有泡沫，房价翻了一番，地价翻了一番，后来泡沫破灭，价格高台跳水。

那么泡沫是怎么产生的呢？我们来分析一下杭州的楼市的泡沫是怎么产生的。杭州的楼市是由整个浙江来支撑的，拥有巨大的购买量，但是杭州的土地供应量不足，始终处于饥饿状态，想买房买不到，引起了房价的上升。大约五年前，精明的温州人看到投资机会，纷纷到杭州买房，炒房的人增多，房价进一步上升。这就形成了房地产泡沫。

房地产泡沫可以分为小泡沫、中泡沫、大泡沫、特大泡沫。有泡沫不要紧，关键是要控制住，不要成大泡沫。例如香港的房地产市场。香港在１９９７年前，也产生了大量的房地产泡沫，价格上涨了４０％，那时香港的经济是看好的。但到了９８年亚洲金融风暴后，房地产价格下降了６０％以上，整个香港楼市泡沫破灭，大家都想往外抛楼，这样形成了一大批负资产，许多贷款买的房子，现有的资产还不够清偿银行贷款。负资产的产生对社会经济影响很大。许多有产者因此变成了无产者，整个消费衰退，市场萧条，投资下降，这就是房地产泡沫带来的负面影响。

所以经济学家一讲泡沫，大家心里都非常慌张。所以许多人担心杭州楼市是不是有了大泡沫，但事实上，杭州楼市还没有到这样程度，最多是小泡沫、中泡沫。上海也是，没有大泡沫。前一个时期，我们也在讨论上海的楼市。去年上海房价上涨了２５％。这与当地的经济发展水平是相关的。比如过去宁波收入较高，但房价很低，买房特别容易，所以涨价是必然的。现在联系浙江上海的实际，调控的主要目标是把过高的房价增长率控制下来，保持平稳的增长。现在上海市政府的任务是，第一房价不能跌，第二不能涨得太快，所以最好是房价涨幅不能高于工资的涨幅。

义乌目前的人均可支配收入水平跟上海差不多，大概在１４８００元左右，比北京要高１０００元。这样的收入水平能支撑什么样的房价，虽不能完全跟上海相比，也差不了多少。所以房价和收入之间是有内在联系的。衡量商品房价位高低的主要指标是房价收入比，指一套中等水平住房的价格与一个中等收入家庭的年收入之比，房价收入比最好是在６倍左右。中国目前的房价收入比基本合理。

中国楼市的发展已经经历连续６个黄金年了，２００４年没有理由不继续看好。消费需要仍然很大，城镇居民购买力还在增长，部分地区有投资需求。在消费需要为主的市场，没什么可忧虑的，在投资需求为主的市场，则要分析投资需求占多大比例，如果投资需求超过２０％以上，那么这个市场要警惕。义乌的收入水平高，投资需求比例高一些，也是正常的。

义乌房价还会不会涨？

报告会结束后，有业主直截了当地提出了这个问题。顾云昌对此回答说，义乌房价上涨的水平与上海等地水平相当，这是与义乌本地和外来的强大购买力相关的。现在看来，义乌房价还有上升空间，因为随着新开的楼盘性能、品位、功能的提升，房价肯定还会提升。而且从供求关系看，义乌当地真正具有高档品位的楼盘还不多，但这部分楼盘的需求量却是很大的。因此投资房地产在义乌乃至整个中国都是有前景的。不过顾云昌也表示希望义乌楼市是稳中有升，但不能升得太快。

记者向其介绍了金华房地产市场竞争激烈的现状，顾云昌表示，经过竞争将有利于提升楼盘的品质，因为竞争的最后焦点还是在楼盘的品质上，这将形成一个良性的循环。比如在房价连续５年稳中有降的广东，开发商如果不动足脑筋，想方设法提高规划设计水平和产品质量性能，不努力搞生态的、绿色的、健康的，或者是文化的产品，就卖不出去。所以最好的楼盘出在广州等地也是必然的。相反，浙江开发商在本地日子还非常好过，这几年房子好卖，房价涨得快，有些地方在楼房上的研究和创新进步不大，但也有一些地方房价、地价过高，开发商们有了危机意识，居安思危，开始向外、向全国寻求发展。这些都说明竞争将会带来一系列的良性改变。

2004年2月27日　浙江在线新闻网

# posted by yangzhishui365 @ 2005-07-15 13:42 评论(0)

义乌楼市呈现“杭州现象”

2005-7-15 星期五(Friday) 晴

从鸡毛换糖发展到亚洲最大的小商品交易市场，无任何资源环境优势的义乌成为经济学家眼中的奇迹。作为地方经济发展的“晴雨表”，义乌房产市场近年来也随着义乌经济发展“龙抬头”。尤其２００３年以来，义乌楼市风起云涌，“天价”频现。年初，义乌市区城中北路与化工路交叉口的原木材公司３５亩的商住用地进行公开拍卖，结果以１．３１亿元的价格被买走，相对与目前义乌市和该地块周边的土地价格，被业内人士认为创造了义乌土地市场交易价格的记录。紧随其后的经发大道与贝村路交叉的４２亩商住用地以２．６２亿元的天价成交，以及北苑工业区的４０多亩商业用地以２．６２亿元的价格成交。为此，有业内人士开始提出义乌楼市出现了“杭州现象”。

“杭州现象”
自１９９８年至今，杭州楼市经过５年多的高速发展，房价也像芝麻开花一样，持续增高，房价每年增长幅度平均在１０％左右。在经历了有关楼市的泡沫声与调控声，以及４月份突如其来的非典袭击和央行的金融调控考验后，杭州楼市在许多人期待的降价声中却逆市攀升，继续呈现需求强劲，房价稳中有升的态势，创造了中国房地产业的发展奇迹，被业内专家称之为“杭州现象”。特别是５月下旬以来，杭州市住宅成交速度明显加快，甚至连开发商手头一些滞销的大户型住宅也出现了热销。这让一些看空杭州楼市的人大跌眼镜，也让许多人再次深感楼市“杭州现象”之奇特。

专家分析指出，楼市“杭州现象”主要是因为杭州的自然环境、地理条件、经济增长和政府对土地资源的控制造成杭州房价持续走高的原因。虽然义乌自然环境和城市规模远不能与杭州相比，但是其经济发展速度和人口构成情况及地形面貌都有一定相似之处。

品牌之争
在杭州楼市中，有一个“桂花城”现象，即高品质楼盘会引导楼市走向。１９９９年前后，杭州城西蒋村还是一片废虚，当时杭州绿城房地产开发有限公司在次地块开发了一个桂花城小区，房价２０００元／平方米，许多人持币观望，但有许多人看其发展前景和房产品质，购买了桂花城的房子。而如今，桂花城的房价已达到每平方米７０００元左右。２００２年，杭州临平桂花城以每平方米４０００元的价格开盘，购房者云集，临平房产均价每平方米因此提高了１０００元，重要的是市场上根本买不到桂花城的房子，开发商正是因为其高品质成为国内一流的房产品牌，获取了丰厚的利润并赢得持续发展的巨大空间。

在经济一体化过程中，市场一再证明，即使义乌与杭州的发展空间不一样，但市场却同样选择品牌。义乌一业内人士指出，土地的紧缺和地价的攀升，必然楼市竞争加剧，打造品牌成为各房产开发商的必走之路。他说，前几年，许多人都觉得义乌楼盘只见建筑，少有绿化，小区建设也不成规模，物管更是难以跟上。但是，从近年来开盘的楼市来看，不少楼盘开始越来越注重品质，高投入打造品牌的已成为不少义乌开发商的共识。

外来之力
杭州以享誉世界的自然环境和文化底蕴成为许多人梦想中的安家之地，许多有经济实力的人特别是浙江的温、台地区富裕起来的人们纷纷把安家杭州作为目标，也正是因为有这些资金支撑起杭州楼市的繁荣。虽然义乌的自然环境和市场规模都无法与杭州比美，但活跃的小商品经济却超越国内任何一座城市。义乌小商品市场自创办至今，其市场交易额已连续多年雄居国内各大专业市场之首，近年来每年的成交额都在２００亿元左右，成为亚洲最大的专业市场，为继续发展其比较优势，义乌市政府在新一期的经济发展总体规划，提出将继续发展小商品经济，把义乌建设成国际性商贸城市，建设成世界的大超市。正是看好义乌的美好前景，每年都有大量的经商人士聚集在此。据了解，目前每天在义乌经商的外来人士达到２万～３万人，其中外籍人士有３０００多人，按人口比例计算，是国内最高的城市之一。许多在义乌经商的外地人士纷纷决定在此长期发展，由于他们的经济实力和房产品消费的成熟理念，都促使义乌楼市进入品牌时代。

有关专家指出，义乌经济的持续高速发展和外来经商人士的大量增加及政府对土地的控制和储备，有可能促成义乌楼市的“杭州现象”。
　

# posted by yangzhishui365 @ 2005-07-15 13:33 评论(0)

义乌楼市进入品牌竞争

2005-7-12 星期二(Tuesday) 晴

本报讯　“预约未来，演绎城市经典”。近日，大都·国际名苑在义乌公开亮相引起市民的关注。许多市民为义乌即将拥有这样与国际接轨的高档的、宜商宜居的楼盘而高兴。

今年1月底，浙江大都置业投资有限公司以1.31亿元的价格拿下原木材公司地块的开发权后，由于该地段所具有的明显区位优势和文化配套设施，对于该地块将崛起什么样的建筑，什么时候公开亮相，忙碌的义乌人十分关注。

据了解，该公司自拿下这块地的开发权后，已聘请国外一流的设计机构精心规划设计该物业。同时公司还花巨资聘请浙江优秀的地产策划商———浙江动脑机构对该项目进行全程的营销策划，并对公司的品牌战略进行全方位的规划、设计。

对于义乌房产市场和国际名苑的情况，浙江大都置业投资有限公司董事长楼志松先生在展示现场接受记者采访时表示，随着义乌经济二十年来的高速发展，以及新世纪义乌国际商贸城的城市定位，义乌将告别房产解困型的供应和粗放型的开发，住宅无论从设计、质量上，都将有质的飞跃，实现生态的可持续发展。

对于大都国际名苑的特点，他介绍，其典型特征是以人为本，依据消费者动态需求，创造出舒适的人居环境，将空间、环境、文化、效益四方面有机地结合，力争做到人、住宅与自然环境、社会环境之间恰当地融合与共生，因此，大都国际名苑既不是简化的节约型，亦不是浮躁的豪华型住宅，而是品牌性住宅。

2003年5月21日《义乌日报》
　

# posted by yangzhishui365 @ 2005-07-12 13:32 评论(0)

义乌：县城小商城大地天价楼抢手

2005-7-11 星期一(Monday) 晴

义乌地处浙江腹地金华地区，不挨山不靠海，少有自然资源，没有便利的交通；行政级别也不像省会杭州、地市温州，一个小小的县级市，却是世界的小商品之都。它聚集着全世界各地数万名商人，俄罗斯、阿拉伯货运天天出发，天天的国际贸易。　　

我们来到义乌感受的是火热的商业气氛以及同样火热的房地产市场。　　

■小小县城大大商城　　

从杭州开车两个小时，记者来到金华地区义乌市。高速公路两旁的大型户外广告牌告诉我们，这里的特产不是鞋就是袜子。进入市区发现这里到处是市场。有箱包专业市场、饰品专业市场、服装专业市场、袜子专业市场。其中袜子市场光袜子摊位就有上万个，价位从一元一打到30元一双都有。据了解像这样规模的专业市场义乌有20多个。　　

当地人告诉记者，这里买东西不好还价。因为虽然是小摊贩但都做着全国性批发生意，一次就可能是一集装箱，所以不屑于零卖。所以你要装出生意人“拿货”，可能会一样白给你十几件。

别小看那些袜子摊主，他们虽然衣着朴素，但有可能下班用宝马车代步。这里几乎家家有车，而高档车这里销量最好，其中奔驰、宝马人均拥有量全国第一。　　

依靠商品流通和自己的生产厂，义乌正在暴富。2001年存款额60亿元，2002年已经达到120亿元，因为做着国际贸易，义乌已经有5000外国人常驻于此，为此还新建了国际学校和涉外教堂。　

义乌正在走出去。中国小商品城是市政府下属企业，他们将“义乌”的品牌特许给义乌商人，商人们在全国各地开了二十多家“义乌小商品城”。　　

■天价商铺出自义乌　　

县级市的义乌，房价却在5000元以上。成龙房地产是当地一家规模较大的开发商，现在正在做一住宅楼项目，但事实上整个公司就三间房，六七个人，到中午关门集体去吃饭。副总经理朱剑峰说：“不需要很多人，因为建设由我另外一家公司做，销售不用做。”在义乌，房子出奇好卖，只要你能拿到地，出图纸就可以收钱了。当地人早就打听好这个项目的信息，托人过来定都定不上。　　

人不多，但能力却不小。十几年成龙房地产开发了十多个项目。据测算，建造房子成本1500元，土地成本2000元，人力和杂项成本1000元，他们每开发一平方米能收入500元。近来觉得义乌土地成本过高，市场竞争过于激烈，目前正要去江西、江苏寻找土地。　

如果用商铺开发比较住宅开发，就会感到开发商铺背后的实力。前两年建成的中国小商品城总建筑面积接近20万平方米，光正门大厅玻璃幕墙就有50米高。每天能容纳上万名摊贩在此交易。记者随机采访到一卖画框的摊位，20平方米小商铺年租金竟要超过6万元。而据了解，去年小商品城旁边土地拍卖，每平方米占地竟高达22.5万元，这个价格完全能买到北京CBD的地块了。但由于有当地租金的支持，同行们除了慨叹开发商实力外，谁都没觉得不值。

《北京青年报》